Modello Contratto di SubAppalto per Lavori Edili Privati
MODELLO WORD ANCE 2025 CONTRATTO DI sUBAPPALTO PER LAVORI EDILI PRIVATI
L’ANCE ha aggiornato gli schemi contrattuali tipo per le imprese che eseguono lavori edili privati sia in qualità di general contractor che di subappaltatore.
Il contratto di subappalto è uno strumento fondamentale nel settore edile privato, che regola il rapporto tra l’impresa subappaltante (che ha in appalto l’intervento principale) e l’impresa subappaltatrice (che esegue parte delle lavorazioni). Uno schema chiaro e corredato da note esplicative aiuta a prevenire controversie, a definire con precisione ruoli e responsabilità e a garantire conformità normativa lungo tutte le fasi: dalla consegna del cantiere fino alla verifica finale e al collaudo .
Un contratto di subappalto ben strutturato e corredato da note esplicative consente di definire in modo dettagliato ed equilibrato diritti, obblighi e procedure operative tra subappaltante e subappaltatrice, minimizzando rischi di contenzioso e inefficienze. Le note esplicative svolgono un ruolo cruciale nel chiarire il rationale delle clausole, nel richiamare la normativa vigente e nel suggerire adattamenti pratici. Si raccomanda di utilizzare lo schema ANCE come base modulare, personalizzandolo in relazione alle caratteristiche specifiche dell’intervento e alle esigenze delle parti, con il supporto di professionisti tecnici e legali per garantire una gestione del subappalto trasparente, conforme e orientata al buon esito dei lavori .
Struttura generale dello schema contrattuale
Lo schema di contratto di subappalto fornito da ANCE comprende una serie di articoli dedicati agli aspetti essenziali:
Premesse e identificazione delle parti: generalità complete di subappaltante e subappaltatrice, con riferimenti all’appalto principale e all’autorizzazione al subappalto .
Art. 1 – Oggetto: definizione puntuale delle lavorazioni affidate alla subappaltatrice, richiamando la documentazione tecnico-amministrativa allegata, che costituisce parte integrante e sostanziale del contratto .
Art. 2 – Condizioni generali: obblighi generali di conformità a norme, prescrizioni, e alla documentazione progettuale; organizzazione aziendale adeguata; divieto di variazioni non autorizzate; responsabilità in solido verso terzi; limiti al successivo sub-subappalto .
Art. 3 – Oneri a carico della subappaltante: compiti organizzativi generali (cronoprogramma, permessi, disponibilità di acqua, elettricità, spazi di cantiere), fornitura di informazioni sui rischi specifici, consegna del piano di sicurezza, materiali forniti, e responsabilità sui vizi di materiali .
Art. 4 – Oneri a carico della subappaltatrice: adempimenti di legge e contrattuali in materia di sicurezza (verifica idoneità tecnico-professionale, POS, patente a crediti/SOA), retribuzioni e contributi del proprio personale, responsabilità di esecuzione e custodia materiali, misure per igiene e sicurezza, gestione assicurativa, e oneri inclusi nel corrispettivo .
Art. 5 – Gestione rifiuti e sottoprodotti: attribuisce la qualifica di produttore (o, in ipotesi alternativa, subappaltante come produttore), con tutti gli adempimenti di deposito temporaneo, classificazione, formulario, registro, trasporto autorizzato, eventuale gestione terre e rocce da scavo, e chiarimento su inclusione o esclusione dei costi nel corrispettivo .
Art. 6 – Corrispettivo e modalità di pagamento: prezzo complessivo e distinzione costi sicurezza, acconti, SAL, emissione fatture e termini di pagamento, sospensione lavori in caso di ritardi di pagamento, trattenute per buona esecuzione, e gestione eventuali lavorazioni aggiuntive .
Art. 7 – Revisione prezzi: meccanismi per adeguamento compensativo in caso di variazioni impreviste dei costi dei materiali oltre soglie prefissate, con documentazione comprovante e tempi di valutazione .
Art. 8 – Tempi e modalità di esecuzione: termini di ultimazione, penali per ritardi imputabili, facoltà di risoluzione o richieste di proroga in caso di cause non imputabili, sospensioni per forza maggiore o cause esterne e relativi compensi documentati .
Art. 9 – Varianti: procedure per autorizzazione di modifiche progettuali, comunicazioni scritte, impatti economici e temporali, e integrazione delle varianti nel contratto con formalizzazione di proroghe se necessarie .
Art. 10 – Verifica finale: modalità e tempistiche per ispezione dei lavori al termine, comunicazione di eventuali vizi o difetti da correggere, effetto collaudo favorevole in caso di mancata contestazione entro termini prefissati .
Art. 11 e 12 – Responsabilità: assunzione responsabilità opere eseguite fino alla consegna, azione di regresso della subappaltante verso la subappaltatrice in caso di danni o inadempienze; disciplina specifica sulla congruità manodopera e possibili trattenute o sospensione pagamenti ai sensi del DM 143/2021 .
Art. 13 – Cause di risoluzione: ipotesi a favore della subappaltante (revoca autorizzazione subappalto, inadempimenti gravi, ritardi reiterati, violazioni fiscali o di sicurezza, ecc.) e a favore della subappaltatrice (mancato pagamento, sospensioni prolungate o mancata disponibilità del cantiere), con esiti su compensi maturati .
Art. 14 – Risoluzione controversie: procedure amichevoli, arbitrato o mediazione obbligatoria, composizione collegio arbitrale, spese a carico della parte soccombente, sede e regolamento applicabile .
Art. 15 – Clausole finali: efficacia subordinata all’autorizzazione, applicazione norme civilistiche e di appalto in mancanza di disciplina esplicita nel presente schema .
Note Esplicative: importanza e applicazione
Le note esplicative offrono un commento ragionato su ciascun articolo, finalizzato a chiarire il razionale delle clausole e a proporre possibili adattamenti operativi e richiami normativi. In particolare:
Chiarezza dei contenuti: spiegano il perché di una clausola (ad esempio, perché inserire l’obbligo di verifica POS o le modalità di sospensione pagamenti) e i rischi che mirano a prevenire .
Adeguamento normativo: forniscono riferimenti alle normative vigenti (D.Lgs. 81/2008 sulla sicurezza, art.17-bis D.Lgs. 241/1997 sulle ritenute, DM 143/2021 sulla congruità manodopera, DPR 445/2000 su autocertificazioni, disciplina rifiuti D.Lgs. 152/2006, ecc.), con suggerimenti su come assicurarne il rispetto concreto .
Personalizzazione: indicano quali clausole siano opzionali o da adattare in base alla complessità del progetto, ai rischi connessi e alle esigenze delle parti (es. percentuali di subappalto, gestione terre di scavo, garanzie aggiuntive, SOA e patenti a crediti) .
Procedure formali: raccomandano metodi e tempistiche per comunicazioni scritte (PEC, raccomandate), verbali di consegna/ultimazione, modalità di presentazione richieste di revisione prezzi o varianti, e iter per mediazione/arbitrato, riducendo ambiguità e contenziosi .
Riduzione del contenzioso: anticipando criticità (vizi materiali, ritardi, inadempienze fiscali o sicurezza), suggeriscono controlli e modalità di segnalazione tempestiva, con termini ben definiti per correzioni o controdeduzioni .
Supporto operativo: forniscono esempi di modulistica (es. allegazione autorizzazione al subappalto, formulari rifiuti), elenchi di verifiche da effettuare prima dell’avvio dei lavori e durante l’esecuzione, e indicazioni sulle tempistiche di trasmissione documenti (piani sicurezza, POS, DURC/DURF) .
Suggerimenti per l’uso pratico dello schema e delle note esplicative
Analisi preliminare: verificare preliminarmente l’esistenza di autorizzazioni al subappalto nell’appalto principale e individuare con precisione le lavorazioni da affidare, allegando tutta la documentazione tecnica necessaria.
Coinvolgimento multidisciplinare: associare fin da subito responsabili tecnici, legali e amministrativi per rivedere insieme lo schema e le note, garantendo che siano aggiornati rispetto al contesto specifico e alle ultime disposizioni normative.
Personalizzazione puntuale: adattare clausole su oneri e responsabilità in base a: tipologia di lavori, dimensione del cantiere, risorse disponibili (macchine, attrezzature), complessità organizzativa e possibili rischi ambientali o di sicurezza.
Definizione di limiti e controlli: stabilire percentuali massime di subappalto, modalità di autorizzazione di eventuali sub-subappalti, e iter di verifica (ispezioni in cantiere, report periodici, tempistiche per contestazioni).
Chiarezza nei pagamenti: definire scadenze SAL, termini di pagamento e condizioni di sospensione in caso di ritardi, nonché garanzie (ritenute di buona esecuzione) e documentazione fiscale richiesta (DURC/DURF).
Procedure per varianti e revisione prezzi: stabilire in anticipo come gestire varianti tecniche o normative (modalità di notifica, documenti comprovanti costi aggiuntivi) e criteri di valutazione entro termini certi.
Sicurezza e ambiente: pianificare la gestione dei rifiuti in base alle caratteristiche del cantiere (produzione di terre di scavo, rifiuti speciali), concordando se il produttore sia la subappaltatrice o la subappaltante, e prevedendo l’inclusione/esclusione dei costi.
Verifica e collaudo: definire tempi e modalità per ispezioni intermedie e finali, con termini per comunicare vizi o difetti e conseguenze del collaudo tacito in caso di mancata segnalazione.
Gestione controversie: valutare preferenze per mediazione obbligatoria o arbitrato, individuare organismo di mediazione e regole arbitrarie, e precisare la sede e i costi a carico della parte soccombente.
Aggiornamenti normativi: mantenere monitoraggio su novità legislative o interpretative (es. modifiche D.Lgs. 81/2008, novità fiscali, evoluzioni in materia di rifiuti), integrando con addendum contrattuali se necessario.
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P.O.S (Esempio di Piano operativo di sicurezza editabile in word)l Il POS è il piano operativo di sicurezza che tutte le imprese devono presentare prima di entrare in un cantiere edile, ai sensi del D.Lgs. n. 81/2008 e successive modifiche ed integrazioni, nuovo Testo unico sicurezza sul lavoro (T.U.S.L.).
Il presente Piano operativo di sicurezza (in sigla POS) costituisce assolvimento all'obbligo, posto in capo ai datori di lavoro delle imprese esecutrici, dell'art. 17 del D.Lgs. n. 81/08 e s.m.i..
Il POS è conforme a quanto disposto dall'allegato XV del D.Lgs. n. 81/08 e s.m.i.. Esso contiene la valutazione dei rischi, ai sensi dell'art. 17 del D.Lgs. n. 81/08 e s.m.i., relativamente ai lavori eseguiti direttamente da questa/e impresa/e e propone le scelte autonome di carattere organizzativo ed esecutivo, in osservanza delle norme in materia di prevenzione infortuni e di tutela della salute dei lavoratori.
Il POS che ne risulta è idoneo ad essere accettato dai coordinatori e dagli organi di controllo.
Il Piano contiene l’individuazione, l’analisi e la valutazione dei rischi e le conseguenti procedure, gli apprestamenti e le attrezzature atti a garantire, per tutta la durata dei lavori, il rispetto delle norme per la prevenzione degli infortuni e la tutela della salute dei lavoratori.
Il piano è costituito da una relazione tecnica e prescrizioni correlate alla complessità dell’opera da realizzare ed alle eventuali fasi critiche del processo di costruzione.